Valuarvurdering: sådan får andelsboligforeningen styr på ejendommens værdi

En valuarvurdering spiller en helt central rolle for mange andelsboligforeninger, fordi den er med til at fastsætte både ejendommens værdi og andelskronen. Når vurderingen rammer rigtigt, skaber den tryghed for nuværende beboere, kommende købere og långivere. Når den rammer forkert, kan det derimod give økonomisk usikkerhed, konflikter i foreningen og problemer med finansiering.

Foreninger står derfor ofte med en række spørgsmål: Hvad går en valuarvurdering konkret ud på? Hvem må udføre den? Og hvad skal bestyrelsen være særligt opmærksom på, før der tages stilling til metode og valuar?

Nedenfor gennemgås de vigtigste pointer, som kan hjælpe bestyrelse og beboere til at træffe mere oplyste beslutninger.

Hvad er en valuarvurdering og hvorfor er den så vigtig?

Kort fortalt er en valuarvurdering en professionel vurdering af, hvad en andelsboligforenings ejendom vil kunne sælges for som udlejningsejendom på det frie marked.

Vurderingen bruges typisk til:

– at fastsætte ejendommens markedsværdi
– at beregne andelskronen
– at vurdere mulighederne for belåning til renovering og ombygning

Mange foreninger vælger valuarvurdering i stedet for fx den offentlige vurdering, fordi den offentlige vurdering ofte ligger lavere, kan være forældet og ikke altid afspejler markedet. En opdateret og realistisk valuarvurdering kan betyde:

– højere andelsværdier, hvis ejendommens værdi er steget
– bedre finansieringsmuligheder ved større projekter
– mere gennemskuelige priser for nye andelshavere

Men en høj vurdering er ikke altid en fordel. Hvis prisen presses unaturligt op, kan det gøre andelene sværere at sælge og skabe kritik, hvis markedet vender. En nøgtern vurdering, der ligger på linje med markedet, giver som regel mest stabilitet på den lange bane.

Hvem laver en valuarvurdering og hvad kendetegner en god valuar?

En valuarvurdering må udføres af en valuar, som er uddannet og trænet i vurdering af ejendomme. Mange valuare kommer fra ejendomsmæglerbranchen og har supplerende uddannelse, fx som diplomvaluar.

Når en forening skal vælge valuar, er der flere ting, der typisk er værd at undersøge:

1. Faglige kvalifikationer
Det er en klar fordel at vælge en valuar, som:
– er uddannet ejendomsmægler
– har en specialiseret uddannelse som diplomvaluar
– eventuelt er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening eller internationale ordninger som MRICS

Disse titler siger noget om, at valuaren arbejder efter anerkendte standarder og løbende opdaterer sin viden om lovgivning og marked.

2. Erfaring med andelsboligforeninger
Vurdering af en andelsboligforenings ejendom er ikke det samme som et almindeligt salg af en ejerlejlighed. En valuar med mange års erfaring inden for netop boligudlejningsejendomme og andelsforeninger vil ofte have et bedre greb om:
– typiske lejeniveauer
– tekniske og juridiske forhold
– praksis omkring andelsboligforeningsloven og fastfrysning af vurderinger

Nogle rådgivere vurderer hvert år ejendomme for et stort antal foreninger. Den slags volumen giver et godt sammenligningsgrundlag og et skarpt blik for, hvor markedet reelt ligger.

3. Uafhængighed og troværdighed
En valuar bør ikke lade sig styre af et ønske om at levere den højeste mulige vurdering for at gøre foreningen tilfreds her og nu. Det kan friste, men det kan også give problemer senere, hvis vurderingen ikke holder vand, når:
– banken skal godkende belåning
– nye købere og deres rådgivere gennemgår materialet
– markedet falder, og prisniveauet virker urealistisk

En forening kan fx spørge sit administrationsselskab, revisor eller advokat, hvilke valuare de ser som seriøse og stabile over tid.

4. Mulighed for flere vurderinger
En del foreninger vælger at få to uafhængige valuarvurderinger og sammenligne dem. Ligger vurderingerne tæt på hinanden, styrker det tilliden til niveauet. Er der markant forskel, kan det være tegn på, at der bør stilles flere spørgsmål til forudsætninger og metode.

Fastfrysning, lovgivning og de strategiske valg for foreningen

Andelsboligforeningsloven giver mulighed for at arbejde med fastfrysning af en tidligere vurdering. Det har stor betydning for foreningens økonomi, og derfor er det vigtigt at kende de overordnede principper.

Loven åbner for, at en forening kan fastholde en valuarvurdering, hvis den var indhentet inden en bestemt skæringsdato og var tilstrækkelig ny på det tidspunkt. Fastfrysningen kan i udgangspunktet fortsætte, indtil foreningen vælger at bruge en nyere vurdering som grundlag for andelsværdierne.

Det giver en række overvejelser for bestyrelsen:

– Skal foreningen fortsætte med en fastfrosset vurdering, fordi den giver høj andelskrone?
– Eller vil man hellere have en opdateret vurdering, der afspejler markedet nu, selv om den måske ligger lavere?
– Hvor stor er risikoen, hvis markedet ændrer sig, og vurderingen ikke længere er realistisk?

Når en forening én gang har brugt en ny vurdering i andelsværdiberegningen, kan muligheden for at fastholde den gamle i mange tilfælde bortfalde. Derfor er det klogt at få grundig rådgivning, før der træffes beslutning.

Bestyrelsen kan med fordel:

– tage en åben dialog med foreningens revisor om konsekvenser for andelskronen
– drøfte scenarier med banken i forhold til belåning og kommende projekter
– lade en erfaren valuar gennemgå ejendommen og lave klare, skriftlige forudsætninger

På den måde bliver det nemmere for beboerne at forstå, hvorfor bestyrelsen anbefaler en bestemt linje, når forslaget skal til afstemning på generalforsamlingen.

Til sidst handler en god valuarvurdering om meget mere end et enkelt tal i et regnskab. Den er med til at sætte rammen for foreningens økonomi, beboernes formue og mulighederne for at udvikle ejendommen i mange år frem. Derfor vælger mange andelsboligforeninger at samarbejde med en rådgiver, der både har dyb markedsforståelse og fokus på langsigtede relationer, som fx PROAD. Læs mere om valuarvurdering og rådgivning på proad.dk.